【城市综合】交通对环长株潭城市群房地产利好研究

要想富，先修路，这句话1982年便被推向全国，可见交通对一个城市发展的重要性，一旦交通得到了改善，人们来往更为密切，人流量更大，那么当地的资源优势就能迅速的转化成经济优势，带动当地的发展，另一方面，也会带动房地产发展。

01

城市地位

环长株潭城市群为长江中游城市群重要组成部分，人口4000多万，GDP占全省79%。城市群以长沙、株洲、湘潭为中心，外围分别发展岳阳、衡阳、益阳、常德、娄底5个次级城市圈。

环长株潭城市区分类

城市分工：长沙为中心城市，湘潭、株洲为副核心城市，常德、益阳为长株潭向湘西北辐射中心城市；岳阳为对接武汉城市圈、呼应长三角的前沿与中心城市，衡阳为长株潭向湘南辐射、呼应珠三角的中心城市，而娄底则为长株潭向湘西南辐射重要节点城市。

从各城市分工来看，株洲、湘潭、常德、娄底以及益阳与长沙的联系更为紧密，而岳阳和衡阳则承担着湖南对外沟通的功能。

▏▎▍▋▉

02

交通现状

高铁——形成闭合流动线路

  湖南内部高铁流向图

湖南目前高铁通达基本已经形成一个闭合的流动线路，共计10个城市有高铁站，湖南内部城市移动呈现以长沙为中心，整体重心偏向东北方。

长沙包含10个地级市，其中环长株潭城市群中，仅益阳没有高铁站点，其余城市均有高铁站点，但能级有所差别。

环长株潭城市群中，长沙、衡阳发车时间间隔相对较短，7分钟/趟，岳阳、娄底以及株洲发车间隔也在20分钟以内；邵阳、湘潭、永州发车频率较低。

城铁——首条城铁加强长株潭的联系

长株潭城铁是湖南地区与长沙连接的首条城际铁路，该条城铁连接株洲和湘潭两大城市，城铁加强了两大城市与长沙的联系，但目前来往并不如预期方便，后期如若地铁化运营则优势更加明显。

湘潭4站，株洲5站，株洲站点更多，涉及范围更为广泛； 另外从间隔时间、耗时等方面来看，株洲明显更占优势，城铁来往长沙更为方便。

高速——内部通达性高

环长株潭高速路，经过长沙与地级市的道路分布来看，岳阳、益阳以及常德多为国家级高速，而湘潭、株洲则更多的是与长沙联通的省级高速路，内部交通通达性较好。 

后期随着长沙南部新城多条断头路的修通，长沙与湘潭和株洲的联系将更加紧密。

辐射型城市——城铁所在板块楼板价上升

长株潭作为首条湖南内部城铁，2016年6月通车，从湘潭和株洲土地楼面价走势来看，长株潭城铁的通车大大刺激了其土地市场，楼面价涨幅较大。

内生型城市——高铁对所在板块房价影响大

岳阳和衡阳作为环长株潭城市群对外沟通的定位，其高铁能级较高，从数据上看高铁通车前后，岳阳和衡阳整体市场价格呈现下降的态势，但高铁所在板块房价则呈现上涨态势，可见高铁加强了其对外沟通的能力，进而促进房价的上涨。

▏▎▍▋▉

03

交通规划

地铁、城铁

3号线南延线到湘潭九华山，地铁相对城铁而言来往长沙更为方便；

城铁方面，长沙与株洲、湘潭的城铁增加至3条，联系更加紧密，另外常德和益阳与长沙之前将于2019年通城铁，长沙对两城的辐射能力加强。

高铁

环长株潭后期规划中，渝夏高铁经过长沙、益阳以及常德，其中长益常段预计2019年6月通车，三地联系加强，同时也标志着益阳和常德高铁的进入。

另外三条高铁线很好的加强了城市对外的沟通能力，同时衡福高铁加强了衡阳与长沙的联系。

高速

环长株潭城市群十三五规划中，益阳、湘潭、衡阳的高速规划与长沙联系相对有所增加，常德、娄底规划路线较多，对外联系加强。

▏▎▍▋▉

04

城市交通利好

来源：克而瑞创新事业部

文/钟玲

往期精彩回顾